進入2022年(nián)，房地産市(shì)場如何轉向良性發展、住房需求端如何恢複信心，從(cóng)而助力經濟穩增長(cháng)，受到(dào)市(shì)場極大關注。近期，全國(guó)多(duō)地樓市(shì)迎來松綁政策，包括降低(dī)首付比例、下(xià)調房貸利率、放(fàng)松限購限貸等多(duō)種措施齊齊發力。
中歐國(guó)際工(gōng)商學院教授、中國(guó)人民(mín)銀(yín)行調查統計司原司長(cháng)盛松成近日表示，我國(guó)房地産市(shì)場運行的底部邏輯已發生(shēng)變化，房地産調控的大方向不會(huì)改變，不會(huì)再回到(dào)原來的老路(lù)上(shàng)去，也不會(huì)再通(tōng)過房地産大幅拉動經濟增長(cháng)。
“經過過去幾年(nián)的調整，尤其是去年(nián)政策的大幅調整，公衆對于房價隻漲不跌的預期正在改變。”盛松成認為(wèi)，鑒于邊際調整效果存在滞後效應，随著(zhe)市(shì)場調整的逐漸結束，預計今年(nián)房地産形勢将好于去年(nián)下(xià)半年(nián)。
避免觸發政策松綁的潛在新風險
對于一(yī)、二線城(chéng)市(shì)和熱點區域實行限購、限貸、限價、限售和限商的“五限”政策，盛松成認為(wèi)，此前房地産投資性需求快速增長(cháng)，房地産成為(wèi)居民(mín)的重要資産配置方式。一(yī)二線城(chéng)市(shì)經濟發展快、人口持續流入，于是這些城(chéng)市(shì)的房産更受青睐，因此采取“五限”等較為(wèi)嚴格的管理方式是符合實際情況的，這有利于穩房價，也有利于優先滿足剛需的要求。
自(zì)2021年(nián)9月(yuè)央行提出“兩個(gè)維護”以來，房地産政策開(kāi)始邊際放(fàng)松。今年(nián)以來，不少城(chéng)市(shì)“因城(chéng)施策”，政策寬松迹象愈發明顯。哈爾濱打響了省會(huì)城(chéng)市(shì)取消限售“第一(yī)槍”，此前的區域性限售政策完成階段性調控使命，拟予以廢止；财聯社記者此前也了解到(dào)，蘇州多(duō)家銀(yín)行已将最低(dī)首套房貸款利率降至4.6%，與3月(yuè)最新5年(nián)期以上(shàng)LPR報(bào)價持平，成為(wèi)全國(guó)首個(gè)房貸利率“無加點”的地區。
在盛松成看(kàn)來，政策關注房地産市(shì)場穩定的同時，也應謹慎對待熱點城(chéng)市(shì)房地産政策的調整，尤其要防止市(shì)場迅速過熱，避免引發新的風險。
盛松成進一(yī)步表示，目前我國(guó)房地産調控的主要目标有三個(gè)：一(yī)是防風險，二是滿足剛性和改善性需求，三是保持房地産市(shì)場的平穩發展。“短期内，房價可能(néng)會(huì)因供需關系的影響小(xiǎo)幅波動；從(cóng)長(cháng)期看(kàn)，未來房價漲幅可能(néng)與收入增速基本同步，這是房地産調控長(cháng)效機(jī)制建立和‘房住不炒’政策的必然結果”。
地産項目并購加速風險出清
去年(nián)12月(yuè)，央行、銀(yín)保監會(huì)聯合發布《關于做好重點房地産企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通(tōng)知》，鼓勵銀(yín)行穩妥有序開(kāi)展并購貸款業(yè)務，重點支持優質的房地産企業(yè)兼并收購出險或困難的大型房地産企業(yè)的優質項目。此後，包括招商銀(yín)行、交通(tōng)銀(yín)行等多(duō)家銀(yín)行已為(wèi)部分優質房企提供一(yī)定額度的房地産并購融資額度。
“從(cóng)目前情況來看(kàn)，房企并購潮是否會(huì)出現還(hái)不太明朗，但是對于項目的并購潮很可能(néng)會(huì)出現。”盛松成指出，據有關統計，2021年(nián)全國(guó)20%的項目是由多(duō)家企業(yè)合作開(kāi)發，但當其中一(yī)家企業(yè)或項目遭遇不測，其他參與房企不可避免會(huì)受到(dào)波及。“因此在此情況下(xià)，通(tōng)過優質企業(yè)收購出險項目或困難企業(yè)，就(jiù)能(néng)夠将風險限制在一(yī)定範圍之内”。
此外，盛松成還(hái)表示，部分房企在過去幾年(nián)的行業(yè)上(shàng)行期拿了較多(duō)高(gāo)價地，最為(wèi)典型的是2021年(nián)上(shàng)半年(nián)，全國(guó)成交土(tǔ)地樓闆價同比上(shàng)升幅度達到(dào)32.33%。但遇到(dào)市(shì)場下(xià)行，項目的風險就(jiù)會(huì)凸顯，部分房企為(wèi)了生(shēng)存隻得變賣資産。部分地塊質量較好，屬于優質資産，本身不宜被浪費(fèi)閑置。及時收購這些項目，有利于整個(gè)行業(yè)和社會(huì)的穩定。