3月(yuè)，鄭州、哈爾濱、福州先後發文或表态，對限貸、限購或限售政策進行調整，成為(wèi)首批對房地産限制性政策進行調整的省會(huì)城(chéng)市(shì)，這也意味著(zhe)房地産需求端政策調整正從(cóng)三四線城(chéng)市(shì)擴大到(dào)部分市(shì)場壓力較大的二線城(chéng)市(shì)。
根據諸葛找房數據研究中心統計，截至3月(yuè)底，今年(nián)全國(guó)已有70餘城(chéng)調整房地産相(xiàng)關政策，調整方向涉及調整限購限售、降低(dī)首付比例、增加公積金貸款額度、下(xià)調房貸利率、發放(fàng)購房補貼等多(duō)個(gè)方面。
中國(guó)城(chéng)市(shì)經濟學會(huì)房地産專業(yè)委員(yuán)會(huì)主任、中國(guó)社會(huì)科學院生(shēng)态文明研究所理論研究室主任王業(yè)強告訴21世紀經濟報(bào)道記者，目前的政策調整有纾困因素考慮，也有一(yī)定的“松綁”趨勢，但更合适的解釋是一(yī)種“優化”行為(wèi)。“中央對房地産市(shì)場功能(néng)定位認識進一(yī)步深化。房地産市(shì)場分化趨勢下(xià)，強調因城(chéng)施策，支持商品房市(shì)場更好滿足購房者合理住房需求，加強預期引導，房地産調控政策更加完備，更加精細，更加以人為(wèi)本。”
受疫情、市(shì)場預期、房企基本面等多(duō)重因素影響，目前房地産行業(yè)仍處“低(dī)谷”。受訪專家均認為(wèi)，未來會(huì)有更多(duō)城(chéng)市(shì)跟進優化限制性政策，以促進房地産市(shì)場平穩健康發展。從(cóng)三四線城(chéng)市(shì)到(dào)二線省會(huì)城(chéng)市(shì)，房地産需求端政策調整呈現哪些主要特征？這三個(gè)省會(huì)城(chéng)市(shì)為(wèi)何率先啓動政策調整？未來哪些城(chéng)市(shì)可能(néng)還(hái)會(huì)跟進？
三座省會(huì)城(chéng)市(shì)率先優化調控
3月(yuè)1日，鄭州發布關于促進房地産業(yè)良性循環和健康發展的通(tōng)知，重點對支持合理住房需求、改善住房市(shì)場供給、加大信貸融資支持等5方面政策内容進行新規定。其中，鄭州對限貸政策進行了調整，明确要降低(dī)個(gè)人住房消費(fèi)負擔。具體而言，對擁有一(yī)套住房并已結清相(xiàng)應購房貸款的家庭，為(wèi)改善居住條件(jiàn)再次申請貸款購買普通(tōng)商品住房，銀(yín)行業(yè)金融機(jī)構執行首套房貸款政策。此外，提出要加大個(gè)人住房按揭貸款投放(fàng)，下(xià)調住房貸款利率。
廣東省住房政策研究中心首席研究員(yuán)李宇嘉認為(wèi)，這一(yī)政策調整之後，鄭州首套房認定标準從(cóng)“認房又(yòu)認貸”轉為(wèi)“認房不認貸”，使得鄭州成為(wèi)熱點城(chéng)市(shì)中第一(yī)個(gè)取消“認房又(yòu)認貸”的城(chéng)市(shì)。
鄭州還(hái)提出，子女、近親屬在鄭工(gōng)作、生(shēng)活的，鼓勵老年(nián)人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一(yī)套住房。這被市(shì)場解讀(dú)為(wèi)限購政策調整。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此規定增加了符合條件(jiàn)家庭的可購房套數。
鄭州發布樓市(shì)調控新政22天之後，3月(yuè)23日哈爾濱政府發布公示稱，拟廢止“哈政辦規〔2018〕12号”文，這意味著(zhe)哈爾濱将不再實行主城(chéng)區6區限售政策，同時也将不再嚴格執行提高(gāo)公積金貸款條件(jiàn)和差别化住房信貸政策。
由此，哈爾濱成為(wèi)今年(nián)首個(gè)明文宣布拟廢止調控政策文件(jiàn)，特别是首個(gè)拟取消限售的省會(huì)城(chéng)市(shì)。
中指研究院指數事(shì)業(yè)部分析師(shī)孟新增向21世紀經濟報(bào)道記者指出，需求端支持政策的推出要适度，商品房市(shì)場支持合理住房需求的同時，仍要堅決遏制炒房，而限售是平衡支持合理住房需求和遏制炒房的重要手段。
易居哈爾濱副總經理陶漢向21世紀經濟報(bào)道記者表示，哈爾濱動用了很多(duō)政策工(gōng)具，但房地産市(shì)場仍不容樂觀，這成為(wèi)該市(shì)拟取消限售的重要背景。
福州是最新推出需求端政策調整的省會(huì)。3月(yuè)30日，21世紀經濟報(bào)道記者緻電(diàn)福州市(shì)不動産登記和交易中心，工(gōng)作人員(yuán)表示，即日起，非福州五城(chéng)區戶籍家庭（含港澳台）可在五城(chéng)區購買一(yī)套144平方米以下(xià)的普通(tōng)住宅，無需再提供近兩年(nián)内一(yī)年(nián)及以上(shàng)社保或個(gè)稅證明。新購房仍受限售政策約束。與鄭州相(xiàng)比，福州限購政策松動力度更大。
房地産政策調整進入2.0階段
鄭州、哈爾濱和福州成為(wèi)首批調整限貸、限購或限售政策的省會(huì)城(chéng)市(shì)，形成了一(yī)定的房地産政策調整風向标意義。21世紀經濟報(bào)道記者梳理發現，這三個(gè)城(chéng)市(shì)房地産市(shì)場壓力均較大，既有共性特點也存在個(gè)性特征。
房地産去庫存周期是重要指标。上(shàng)海易居房地産研究院數據顯示，截至今年(nián)2月(yuè)，鄭州、哈爾濱和福州的去庫存周期分别為(wèi)12.9個(gè)月(yuè)、48.5個(gè)月(yuè)和19.6個(gè)月(yuè)，同期32個(gè)二線城(chéng)市(shì)的去庫存周期為(wèi)14.8個(gè)月(yuè)。除鄭州去庫存周期略低(dī)于二線城(chéng)市(shì)均值外，哈爾濱和福州都高(gāo)于均值，其中哈爾濱去庫存周期是百城(chéng)之中第二高(gāo)，僅次于西(xī)甯的50.6個(gè)月(yuè)。
不僅如此，今年(nián)2月(yuè)鄭州、哈爾濱和福州的成交面積環比均下(xià)降，降幅分别為(wèi)35%、33%和48%，同期鄭州、哈爾濱和福州的去庫存周期環同比均增長(cháng)，環比漲幅分别為(wèi)5%、13%、18%，同比漲幅分别為(wèi)96%、61%、17%。
據中國(guó)房地産指數系統百城(chéng)價格指數，今年(nián)2月(yuè)鄭州、哈爾濱和福州的新房均價分别為(wèi)1.25萬元/平方米、0.96萬元/平方米和1.72萬元/平方米，環比分别下(xià)降0.08%、下(xià)降0.01%和持平。同期百城(chéng)新房均價為(wèi)1.62萬元/平方米，環比上(shàng)漲0.03%。
房地産市(shì)場表現不佳是這三個(gè)省會(huì)城(chéng)市(shì)調整限制性政策的共性原因。除此之外，三個(gè)城(chéng)市(shì)也存在個(gè)性特征。
這三個(gè)城(chéng)市(shì)中，哈爾濱房價市(shì)場表現相(xiàng)對較差。哈爾濱市(shì)政府公開(kāi)數據顯示，2021年(nián)哈爾濱GDP為(wèi)5351.7億元，同比增長(cháng)5.5%，比全國(guó)GDP增速低(dī)2.6個(gè)百分點。其中，房地産開(kāi)發投資下(xià)降14.6%。
哈爾濱以第三産業(yè)為(wèi)主，2020年(nián)第三産業(yè)增加值在GDP中占比為(wèi)66%。陶漢表示，疫情對哈爾濱服務業(yè)影響很大，很多(duō)購房者的收入和現金流不穩，從(cóng)去年(nián)第四季度至今，哈爾濱樓市(shì)以剛需購房為(wèi)主，成交面積多(duō)在80-90平方米之間，總價約80餘萬元，改善型需求趨于保守。
樓市(shì)低(dī)迷傳導至土(tǔ)地市(shì)場。易居哈爾濱公司市(shì)場部數據顯示，2021年(nián)哈爾濱經營性土(tǔ)地供應34宗，同比下(xià)降47.5%，成交28宗，同比下(xià)降61%。2021年(nián)哈爾濱土(tǔ)地供求比為(wèi)1.48，整體處于供大于求狀态，市(shì)場遇冷，動力不足。今年(nián)1-2月(yuè)，哈爾濱經營性土(tǔ)地無供應無成交，市(shì)場進入空白(bái)期。政府土(tǔ)地出讓收入降低(dī)。
鄭州房地産市(shì)場也面臨一(yī)定壓力。克而瑞數據顯示，2017年(nián)開(kāi)始，鄭州住宅供求一(yī)直處于供大于求狀态，去年(nián)房地産市(shì)場受疫情和水(shuǐ)災雙重影響，商品住宅成交948萬平方米，同比下(xià)降24.45%。今年(nián)滞銷房源增多(duō)，市(shì)場整體信心不足。
福州市(shì)場同樣供大于求。除此之外，李宇嘉表示，第七次全國(guó)人口普查數據顯示，福州常住人口十年(nián)增幅僅高(gāo)于福建全省4個(gè)百分點，人口聚集度不夠。福州調整限購政策，與福州創建國(guó)家中心城(chéng)市(shì)，增加福州人口聚集度和促進經濟發展也直接相(xiàng)關。
整體來看(kàn)，李宇嘉認為(wèi)，目前房地産政策調整進入2.0階段，從(cóng)三四線城(chéng)市(shì)到(dào)二線省會(huì)城(chéng)市(shì)，限制性措施或将進入新一(yī)輪“退出潮”。當下(xià)各地樓市(shì)下(xià)滑明顯，已經影響到(dào)房地産全鏈條正常循環，進而影響地方财政的可持續性，在保持“房住不炒”的前提下(xià)，部分城(chéng)市(shì)退出限制性措施是必然的。
調控政策優化呈“多(duō)點開(kāi)花”
孟新增認為(wèi)，優化限購、限貸、限售政策以市(shì)場壓力較大的二線城(chéng)市(shì)為(wèi)主，絕大部分三四線城(chéng)市(shì)在限購方面仍然寬松，因而優化限貸或将是調整限制性政策的重要手段。
在諸葛找房數據研究中心整理的今年(nián)前三個(gè)月(yuè)各地政策調整中，過半政策均與房貸相(xiàng)關，包括下(xià)調房貸利率、降低(dī)首付比例、增加公積金貸款額度（降低(dī)公積金貸款首付比例）或放(fàng)寬公積金貸款條件(jiàn)等，部分城(chéng)市(shì)針對人才、進城(chéng)農民(mín)等新市(shì)民(mín)購房推出定向優惠政策，部分城(chéng)市(shì)則整體放(fàng)寬房貸要求。
在下(xià)調房貸利率方面，今年(nián)杭州、昆明、深圳、北(běi)京、上(shàng)海、福州等城(chéng)市(shì)的房貸利率均有所下(xià)調，如北(běi)京2月(yuè)首套房商貸利率下(xià)調至5.15%，二套房商貸利率下(xià)調至5.65%。3月(yuè)貝殼研究院監測的103個(gè)重點城(chéng)市(shì)主流首套房貸利率和二套房貸利率分别為(wèi)5.34%、5.6%，分别較去年(nián)12月(yuè)累計回調30個(gè)、31個(gè)基點。
在降低(dī)首付比例方面，如玉林規定今年(nián)新市(shì)民(mín)購買首套房和二套房的商貸額度分别提高(gāo)到(dào)購房合同總價的80%和70%；今年(nián)3月(yuè)，溫州住建局在溫州市(shì)網絡問政平台公開(kāi)回應，溫州首套房商貸首付款比例降至20%；春節前後重慶部分銀(yín)行開(kāi)始執行首套房首付最低(dī)20%，二套房最低(dī)40%。
在增加公積金貸款額度（降低(dī)公積金貸款首付比例）方面，如今年(nián)1月(yuè)北(běi)海将存繳職工(gōng)家庭二套房或第二次申請住房公積金貸款的最低(dī)首付比例從(cóng)60%下(xià)調至40%；1月(yuè)甯波将符合條件(jiàn)的二孩或三孩家庭的首套房公積金貸款額度從(cóng)60萬元/戶提高(gāo)至80萬元/戶；今年(nián)3月(yuè)起，南(nán)甯首套房和二套房公積金貸款的最高(gāo)額度分别增加至70萬元和60萬元；
濟南(nán)、青島、自(zì)貢、株洲、晉中、中山、新鄉、唐山、南(nán)昌、宣城(chéng)等城(chéng)市(shì)，也對公積金貸款額度或公積金貸款條件(jiàn)進行調整，或增加貸款額度，或降低(dī)使用難度。
另外，為(wèi)支持商品房市(shì)場更好滿足購房者的合理住房需求，幫助人才、進城(chéng)農民(mín)等特定群體解決住房問題，促進住房消費(fèi)，珠海、保定、玉林、泸州、南(nán)充、貴港、紹興、延吉、南(nán)浔、衡陽等多(duō)個(gè)城(chéng)市(shì)今年(nián)以來推出住房補貼政策。
各地房地産政策優化方向和力度各有不同。貝殼研究院首席分析師(shī)許小(xiǎo)樂向21世紀經濟報(bào)道記者表示，不同城(chéng)市(shì)房地産市(shì)場情況、人口結構及實際的住房需求存在差異，這決定了不同城(chéng)市(shì)間調控政策不同，這也是因城(chéng)施策的表現。
重點城(chéng)市(shì)政策調整效果如何？從(cóng)數據和采訪來看(kàn)，目前效果可能(néng)還(hái)是相(xiàng)對有限。
鄭州一(yī)位房企人士告訴21世紀經濟報(bào)道記者，鄭州新政滿月(yuè)，有一(yī)定作用，但由于絕大部分購房者的預期并未改善，對市(shì)場的提振效果一(yī)般。
據中國(guó)房地産指數系統百城(chéng)價格指數，鄭州3月(yuè)新房均價1.24萬元/平方米，環比下(xià)降0.27%，同期全國(guó)100個(gè)城(chéng)市(shì)新房價格均價1.62萬元/平方米，環比上(shàng)漲0.03%。
陶漢指出，哈爾濱目前疫情仍在反複，政策效果尚不明朗。陶漢認為(wèi)，目前哈爾濱政策已經見(jiàn)底，但購房者的購買力在大力度支持下(xià)仍然難以築牢，類似哈爾濱的弱二線城(chéng)市(shì)受疫情、産業(yè)、收入、人口等多(duō)重因素影響，可能(néng)還(hái)要3-5個(gè)月(yuè)才能(néng)迎來市(shì)場底部，期間房價或繼續下(xià)調。而哈爾濱市(shì)場要修複，則需要更長(cháng)時間。
福州政策調整距今時間過短，效果仍需要市(shì)場進一(yī)步檢驗。
在王業(yè)強看(kàn)來，在目前政策調整力度較大的城(chéng)市(shì)中，哈爾濱房地産壓力較大，也比較特殊，因而在落實因城(chéng)施策調控精神指導下(xià)拟廢止“哈政辦規〔2018〕12号”文。其他房地産市(shì)場壓力較大的城(chéng)市(shì)也有可能(néng)采取這種做法，甚至有可能(néng)根據實際情況采取更為(wèi)寬松的政策。
需求端政策調整不是唯一(yī)方向
不管政策調整的力度如何，未來會(huì)有更多(duō)城(chéng)市(shì)會(huì)跟進調整房地産政策已成為(wèi)業(yè)内共識。
王業(yè)強談到(dào)，受疫情影響，目前經濟壓力較大。去年(nián)年(nián)底中央經濟工(gōng)作會(huì)議、今年(nián)政府工(gōng)作報(bào)告均強調要在堅持“房住不炒”前提下(xià)支持商品房市(shì)場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地産業(yè)良性循環和健康發展，說明中央對房地産市(shì)場的功能(néng)定位認識進一(yī)步深化。
“這對于房地産市(shì)場來說是一(yī)個(gè)積極的信号。”王業(yè)強表示。再加上(shàng)目前房地産市(shì)場整體處于低(dī)谷，後續毫無疑問會(huì)有更多(duō)城(chéng)市(shì)跟進放(fàng)松限制政策，促進房地産市(shì)場平穩和健康發展。
在李宇嘉看(kàn)來，在當前高(gāo)房價、新房大戶型化和豪宅化傾向下(xià)，從(cóng)收入和預期整體來看(kàn)，剛需購買力較弱。要釋放(fàng)和啓動需求，必須激活改善性需求。在促進住房消費(fèi)，支持合理住房需求和促進房地産行業(yè)良性循環語境下(xià)，調整限購和限售政策有更強的合理性，因而非熱點城(chéng)市(shì)的限購政策或将迎來調整。
與之類似，許小(xiǎo)樂認為(wèi)，對于現階段庫存壓力較大，市(shì)場恢複力較弱的城(chéng)市(shì)，如北(běi)方的二三線城(chéng)市(shì)，可能(néng)會(huì)在限購在内的其他限制性政策上(shàng)做調整。
王業(yè)強表示，一(yī)線城(chéng)市(shì)一(yī)直以來都受到(dào)房地産政策的嚴格監控，在積極的政策信号下(xià)，前期過于嚴厲的政策将會(huì)進行适度微調。嚴躍進也認為(wèi)，如果一(yī)線城(chéng)市(shì)市(shì)場面臨較大壓力，也有政策微調可能(néng)，但由于一(yī)線城(chéng)市(shì)購買力相(xiàng)對充足，即便政策微調，力度也不大。需求端政策調整不一(yī)定是唯一(yī)方向，如适度放(fàng)寬房企申請辦理商品房預售條件(jiàn)也是纾解房企資金壓力的方式之一(yī)。
實際上(shàng)，目前已有部分針對房企的政策推出，如3月(yuè)1日鄭州發布的樓市(shì)調控新政中明确，将土(tǔ)地競拍保證金最低(dī)比例下(xià)調至挂牌價的20％，土(tǔ)地出讓金可在成交後1年(nián)内實行分期繳納。
許小(xiǎo)樂認為(wèi)，針對房企風險的纾困政策也是未來政策調整的關鍵。
王業(yè)強認為(wèi)，政策調整方向不會(huì)涉及“三道紅(hóng)線”和銀(yín)行房貸規模和占比“兩道紅(hóng)線”。無論是“三道紅(hóng)線”還(hái)是“兩道紅(hóng)線”，都是中央針對房地産企業(yè)進行治病療傷，化解市(shì)場風險的重要措施，也是促進房地産業(yè)良性循環和健康發展的基礎和前提。