房地産市(shì)場迎來重磅金融政策。日前，人民(mín)銀(yín)行、銀(yín)保監會(huì)聯合發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地産貸款集中度管理的通(tōng)知》（以下(xià)簡稱《通(tōng)知》），明确保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地産貸款集中度管理，鼓勵銀(yín)行業(yè)金融機(jī)構加大對保障性租賃住房發展的支持力度。
業(yè)内專家認為(wèi)，《通(tōng)知》有助于支持我國(guó)住房保障體系建設，推動建立多(duō)主體供給、多(duō)渠道保障、租購并舉的住房制度，促進房地産市(shì)場平穩健康發展。
體現政策傾斜與引導
2021年(nián)12月(yuè)召開(kāi)的中央經濟工(gōng)作會(huì)議強調，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長(cháng)租房市(shì)場，推進保障性住房建設。
目前，各地均将加快發展保障性租賃住房作為(wèi)住房建設的重點任務。今年(nián)初召開(kāi)的全國(guó)住房和城(chéng)鄉建設工(gōng)作會(huì)議指出，2021年(nián)全國(guó)40個(gè)城(chéng)市(shì)新籌集保障性租賃住房94.2萬套，2022年(nián)将大力增加保障性租賃住房供給，以人口淨流入的大城(chéng)市(shì)為(wèi)重點，全年(nián)建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。
中國(guó)郵政儲蓄銀(yín)行研究員(yuán)婁飛(fēi)鵬認為(wèi)，我國(guó)正在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有産權住房為(wèi)主體的住房保障體系，在此過程中需要銀(yín)行業(yè)提供足夠且有效的金融支持。保障性租賃住房是我國(guó)住房供應和保障體系的重要組成部分，對實現全體人民(mín)住有所居具有重大意義。
在此背景下(xià)，《通(tōng)知》引導銀(yín)行業(yè)金融機(jī)構加大保障性租賃住房市(shì)場發展的支持力度，意義深遠(yuǎn)。光(guāng)大銀(yín)行金融市(shì)場部宏觀研究員(yuán)周茂華認為(wèi)，這是促進我國(guó)房地産市(shì)場健康發展的長(cháng)效機(jī)制和重要舉措，有利于推動加快建立多(duō)主體供給、多(duō)渠道保障體系，滿足市(shì)場多(duō)元化需求。此舉體現了政策傾斜與引導，拓寬了保障性租賃住房項目融資空間。
招聯金融首席研究員(yuán)董希淼表示，《通(tōng)知》明确保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地産貸款集中度管理，是貫徹落實中央經濟工(gōng)作會(huì)議精神的具體舉措，有助于鼓勵銀(yín)行業(yè)金融機(jī)構堅持“房住不炒”原則，在防控風險的前提下(xià)，加大對保障性租賃住房發展的支持力度。
“近段時間以來，疫情影響仍未消退，我國(guó)經濟下(xià)行壓力仍然較大。在這種情況下(xià)，明确保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地産貸款集中度管理，有助于銀(yín)行業(yè)金融機(jī)構準确把握和執行房地産金融審慎管理制度，保持房地産信貸平穩有序投放(fàng)，滿足房地産企業(yè)的合理融資需求和住房消費(fèi)者的合理住房消費(fèi)需求。”董希淼認為(wèi)，此次政策在春節假期後發布，向市(shì)場傳遞出穩預期、穩信心的明顯信号，有助于促進房地産業(yè)良性循環和健康發展，進而促進擴内需、穩增長(cháng)，維護宏觀經濟大局穩定。
堅持“房住不炒”定位
在《通(tōng)知》落地後，業(yè)内專家認為(wèi)，保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地産貸款集中度管理，也是堅持“房住不炒”定位的重要舉措。
實際上(shàng)，保障性租賃住房不納入房地産貸款集中度管理，是房地産貸款集中度管理制度的既有安排。2020年(nián)年(nián)底，人民(mín)銀(yín)行、銀(yín)保監會(huì)聯合出台了《關于建立銀(yín)行業(yè)金融機(jī)構房地産貸款集中度管理制度的通(tōng)知》，根據銀(yín)行業(yè)金融機(jī)構資産規模和機(jī)構類型等因素，分五檔設定房地産貸款集中度要求，為(wèi)銀(yín)行房地産貸款設置了“兩道紅(hóng)線”。明确提出為(wèi)支持住房租賃市(shì)場發展，住房租賃有關貸款暫不納入房地産貸款占比計算(suàn)，并在制定住房租賃金融業(yè)務有關意見(jiàn)、建立相(xiàng)應統計制度後，對于符合定義的住房租賃有關貸款不納入集中度管理統計範圍。
2021年(nián)6月(yuè)，國(guó)務院辦公廳出台《關于加快發展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明确保障性租賃住房基礎制度和支持政策，并提出要進一(yī)步加強金融支持，包括完善與保障性租賃住房相(xiàng)适應的貸款統計，在實施房地産信貸管理時予以差别化對待。
中國(guó)銀(yín)行研究院研究員(yuán)鄭忱陽表示，在此基礎上(shàng)，各地加快建設保障性租賃住房相(xiàng)關機(jī)制，在項目認定、數據統計、監督管理、監測評價等方面取得良好進展，在此情況下(xià)《通(tōng)知》已具備落地條件(jiàn)。
保障性租賃住房主要面向新市(shì)民(mín)、青年(nián)人等群體，與公租房、共有産權住房共同構成我國(guó)的住房保障體系。在業(yè)内專家看(kàn)來，《通(tōng)知》也是“房住不炒”定位的體現。婁飛(fēi)鵬認為(wèi)，通(tōng)過發展保障性租賃住房，讓新市(shì)民(mín)、青年(nián)人以相(xiàng)對較低(dī)的租金解決住房問題，可以起到(dào)穩定市(shì)場預期、避免高(gāo)房價對消費(fèi)的擠出等作用。正因如此，積極參與保障性租賃住房建設，也是促進“房住不炒”定位落地的重要舉措。保障性租賃住房有關貸款不納入房地産貸款集中度管理，可以進一(yī)步調動銀(yín)行業(yè)合規支持保障性租賃住房的積極性，進一(yī)步推動保障性租賃住房發展，完善住房保障體系，實現人民(mín)住有所居，促進房地産市(shì)場平穩健康發展。
金融機(jī)構應用好政策紅(hóng)利
今年(nián)1月(yuè)，住房和城(chéng)鄉建設部公布的數據顯示，“十四五”期間将擴大保障性租賃住房供給，40個(gè)重點城(chéng)市(shì)初步計劃新增650萬套（間）。各地陸續發布的“十四五”時期有關規劃顯示，上(shàng)海計劃“十四五”時期新增保障性租賃住房47萬套（間）以上(shàng)，達到(dào)新增住房供應總量的45%左右；北(běi)京市(shì)計劃新增保障性租賃住房套數占比不低(dī)于40%；廣州市(shì)計劃建設保障性租賃住房60萬套（間），占住房總量的45.8%；深圳市(shì)計劃建設籌集保障性租賃住房不少于40萬套（間），占住房建設籌集總量的45%左右。
在《通(tōng)知》落地後，業(yè)内專家認為(wèi)，金融機(jī)構應用好政策紅(hóng)利，加快進入保障性租賃住房市(shì)場，加大對相(xiàng)關項目的支持力度。
“商業(yè)銀(yín)行等金融機(jī)構在依法合規的前提下(xià)，加快進入住房租賃市(shì)場，探索住房租賃信貸新模式，既可促進住房租賃金融朝著(zhe)規模化、專業(yè)化方向發展，也有利于房地産市(shì)場平穩健康發展的長(cháng)效機(jī)制形成。”董希淼表示，金融機(jī)構要以此次新規為(wèi)契機(jī)，優化房地産金融業(yè)務結構，加大對住房租賃市(shì)場的支持和服務力度。一(yī)是加強與地方政府溝通(tōng)合作，支持開(kāi)展保障性租賃住房開(kāi)發建設，并在住房租賃平台交易撮合、信用評價等各個(gè)環節提供創新的金融産品和服務；二是可與房地産企業(yè)合作，通(tōng)過簽訂租賃權轉讓協議的方式将待售房源變成長(cháng)租房源，擴大住房租賃市(shì)場供給；三是開(kāi)發額度和利率适中的租房貸款、租房分期等産品，為(wèi)有需求的租客直接提供信貸支持。
《通(tōng)知》對銀(yín)行業(yè)來說也是機(jī)遇。鄭忱陽認為(wèi)，銀(yín)行業(yè)要堅持“房住不炒”定位，将資金投向符合要求的保障性租賃住房領域，通(tōng)過信貸、債券等市(shì)場化手段提供金融服務，創新租賃住房債券型投資信托基金産品（ABS）、房地産投資信托基金（REITs）等金融産品，強化數據統計和風險監測，促進金融服務依法合規、風險可控、商業(yè)可持續。（經濟日報(bào)記者 陳果靜(jìng)）
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