在國(guó)家大力發展住房租賃市(shì)場、部分試點地區逐步推進“租購同權”的大背景下(xià)，近期在深圳等地，部分保障房住戶和商品房業(yè)主卻因車位及其他公共設施使用權問題發生(shēng)了争議，折射出“租購同權”的推進之路(lù)并不順暢。不少業(yè)界人士認為(wèi)，車位等公共資源有限是實現“租購同權”的最大障礙。
小(xiǎo)區花園及車位，租戶與業(yè)主是否應享有同等的權利？
業(yè)主租戶現争議：誰是“二等公民(mín)”？
在位于深圳市(shì)龍崗區的荔山禦園小(xiǎo)區D區，部分保障房住戶與商品房業(yè)主近日因小(xiǎo)區花園和停車位等公共資源的分配和使用權發生(shēng)了争議。
荔山禦園D區物(wù)業(yè)負責人告訴記者，D區共計有商品房832套，根據政府相(xiàng)關部門(mén)的規劃，D區還(hái)建有保障房723套。該負責人說，荔山禦園D區自(zì)今年(nián)8月(yuè)初保障房住戶入住後開(kāi)始産生(shēng)争議，商品房業(yè)主希望将保障房單獨隔離管理，不同意共享小(xiǎo)區花園及車位；保障房住戶則向保障房産權單位要求與業(yè)主同權，共享小(xiǎo)區花園及車位。
記者調查了解到(dào)，雙方争議的根源在于車位等資源有限。物(wù)業(yè)表示，小(xiǎo)區根據規劃，配有車位850個(gè)，為(wèi)緩解停車難的問題，開(kāi)發商實際建設車位912個(gè)，其中地下(xià)車位882個(gè)、地上(shàng)車位30個(gè)。但與此同時，小(xiǎo)區商品房與保障房共計超過1500套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足使用需求。
而在深圳市(shì)萬科公園裡(lǐ)花園三期，商品房業(yè)主及保障房住戶此前也因停車位問題産生(shēng)類似争議。今年(nián)7月(yuè)中旬，保障房住戶因辦理停車位遇阻，在網絡上(shàng)發布帖子認為(wèi)自(zì)己是“小(xiǎo)區二等公民(mín)”，随後引起業(yè)主反擊。
記者從(cóng)萬科公園裡(lǐ)花園物(wù)業(yè)管理處了解到(dào)，該小(xiǎo)區三期第6棟為(wèi)保障房，總計348戶，于今年(nián)7月(yuè)起分批次進行交付。三期車位配比約1：0.6，車位辦理按一(yī)戶一(yī)卡，先到(dào)先得，保障房住戶與商品房業(yè)主車位辦理流程一(yī)緻，目前一(yī)至三期車位辦理已經達到(dào)飽和。經協調，小(xiǎo)區後來給保障房住戶提供了40個(gè)停車位。
商品房業(yè)主和保障房住戶之間權利和義務究竟如何劃分？9月(yuè)初，深圳市(shì)住房和建設局正式印發《深圳市(shì)人才住房和保障性住房配建管理辦法》，其中第20條明确指出，人才住房和保障性住房交付使用後，日常物(wù)業(yè)管理應當納入所在小(xiǎo)區統一(yī)管理，并與所在小(xiǎo)區商品住房享受同等物(wù)業(yè)服務，承擔同等義務。開(kāi)發建設單位不得在人才住房和保障性住房與商品住房之間設置圍牆等物(wù)理隔離，也不得有其他類似的歧視性措施。
針對部分小(xiǎo)區對普通(tōng)商品房與作為(wèi)保障性住房的自(zì)住型商品房，設置隔離障礙的情況，北(běi)京市(shì)住建委8月(yuè)底表示，開(kāi)發企業(yè)違法設置隔離障礙的，住建部門(mén)将不予批準預售許可，暫停網簽。此外，開(kāi)發企業(yè)在辦理預售許可前，必須嚴格按照(zhào)規劃許可内容和規劃總平面圖确定的平面布局進行住宅項目建設，并承諾未經許可不得自(zì)行設置任何形式的區域隔離，确保同一(yī)建設項目區域内道路(lù)通(tōng)暢、綠地共享、附屬配套設施共用。
租房“藍海”被看(kàn)好相(xiàng)關規則待明确
在同一(yī)小(xiǎo)區，保障房、商品房住戶出現争議，折射了“租購同權”的路(lù)并不順暢。不少業(yè)界人士看(kàn)來，從(cóng)上(shàng)述案例來看(kàn)，車位等公共資源有限是實現“租購同權”的最大障礙。
深圳市(shì)房地産研究中心研究員(yuán)李宇嘉認為(wèi)，以深圳市(shì)部分小(xiǎo)區保障房住戶和商品房業(yè)主的争議為(wèi)例，在車位等公共資源共享、分配上(shàng)，當前還(hái)存在供給能(néng)力不足的問題，即當居住人數增加，特别是居住家庭單位擁有車輛數量增加的情況下(xià)，怎麽增加車位、怎麽解決供需矛盾、怎麽确定優先和滞後享受的規則，還(hái)需要出台明确的規則。
與此同時，住房租賃市(shì)場相(xiàng)關制度安排的形成、建立、完善，仍需要一(yī)定時間。
萬科董事(shì)會(huì)主席郁亮說，從(cóng)政策看(kàn)，目前的租金回報(bào)率1％至2％左右，這導緻大家“賠本賺吆喝”；長(cháng)租房如何解決住戶子女的教育等也是重要問題，如果長(cháng)租不能(néng)解決小(xiǎo)孩上(shàng)學，那吸引力就(jiù)會(huì)大打折扣，這些都需要進行“制度性的”探索和破解。
盡管如此，不少房企“巨頭”還(hái)是“磨刀霍霍”、期待殺入住房租賃“藍海”。郁亮表示，中國(guó)房地産行業(yè)真正到(dào)了一(yī)個(gè)新階段，租賃市(shì)場前景廣闊。“租購并舉是建立房地産調控長(cháng)效機(jī)制的重要舉措之一(yī)，萬科已經開(kāi)辦長(cháng)租公寓1.2萬間至1.8萬間，計劃今年(nián)做到(dào)10萬間。”
記者了解到(dào)，一(yī)些城(chéng)市(shì)已經公布了租賃住房供應的計劃。如北(běi)京未來5年(nián)内将繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套，并主要通(tōng)過集體建設用地安排。上(shàng)海提出“十三五”期間增加70萬套租賃住房，部分來源于新增，部分來源于存量的物(wù)業(yè)。深圳則計劃在“十三五”期間，通(tōng)過收購、租賃、改建等方式收儲不低(dī)于100萬套（間）村(cūn)民(mín)自(zì)建房或村(cūn)集體自(zì)有物(wù)業(yè)，經質量檢測、消防驗收等程序後，統一(yī)租賃經營、規範管理。
北(běi)京市(shì)房地産法學會(huì)副會(huì)長(cháng)兼秘書長(cháng)、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為(wèi)，從(cóng)政府角度而言，租賃市(shì)場的發展有利于購租并舉住房制度的建立，讓住房回歸居住功能(néng)，有利于平抑房價，促進房地産市(shì)場平穩健康發展。
破除“福利陷阱”公共資源供給應跟上(shàng)
在當前我國(guó)正在大力發展住房租賃市(shì)場的背景下(xià)，不少專家建議完善“租購同權”配套制度，加強公共資源供給，促進我國(guó)房地産市(shì)場健康穩定發展。
深圳市(shì)房地産中介協會(huì)發展研究總監徐楓等人表示，“租購同權”實現起來可能(néng)還(hái)有很長(cháng)一(yī)段路(lù)要走，所有權和租賃權之間的權利本身是不對等的，相(xiàng)較所有權，租賃權是債權。從(cóng)長(cháng)遠(yuǎn)來說，法律制度的完善是“租購同權”發展要做的第一(yī)步。
趙秀池認為(wèi)，“租購同權”的關鍵是出租者與購房人一(yī)樣享有均等化的公共服務，包括孩子入學、戶口落地等。一(yī)方面，各地政府應該結合各地實際情況，賦予承租人相(xiàng)應的權利；另一(yī)方面，還(hái)需要從(cóng)根源上(shàng)提供更多(duō)的公共服務。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為(wèi)，從(cóng)中國(guó)傳統觀念來看(kàn)，很多(duō)人不願意一(yī)輩子租房住，短期内要實現長(cháng)租代替買房并不現實。這既需要觀念的改變，更需要配套制度的及時跟上(shàng)。
在加強公共資源供給方面，李宇嘉等人認為(wèi)，政府首先要增加教育等公共資源的投入，并覆蓋到(dào)所有常住居民(mín)，并可以通(tōng)過教師(shī)輪崗、大學區制和搖号破除“福利陷阱”；同時，産權住房和租房都有資格享受公共服務，讓居民(mín)公平參與優質公共資源分配的競争。
在公共資源逐步跟上(shàng)、配套制度不斷完善的背景下(xià)，不少專家認為(wèi)“租購并舉”的住房體系将不斷推進建立；未來租房将會(huì)成為(wèi)一(yī)種重要方式，房客将可能(néng)從(cóng)目前的被動式租房變為(wèi)主動式租房。
中銀(yín)國(guó)際報(bào)告指出，國(guó)家推動住房租賃市(shì)場發展，出發點在于激活住房租賃的市(shì)場需求，以平衡房地産市(shì)場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸。鏈家研究院數據顯示，到(dào)2020年(nián)，中國(guó)租房市(shì)場租金總收入價值将達1.6萬億元。2030年(nián)，這一(yī)數據将達4.6萬億元。
戴德梁行華南(nán)及華西(xī)區研究部主管張曉端預計，接下(xià)來，上(shàng)升到(dào)法律法規層面的設計和各類具體的規範措施将會(huì)陸續出台，相(xiàng)應的土(tǔ)地供應支持、金融環境打造等也會(huì)逐步得到(dào)落實，最終形成新型的住房供應體系。