從(cóng)拿地、開(kāi)發，再到(dào)銷售，以至社區生(shēng)活的整個(gè)房地産鏈，在“衆”字上(shàng)，可謂大有文章可做，而精彩的開(kāi)篇則是“房地産衆籌”。作為(wèi)一(yī)種全新的投資和運作模式，房地産衆籌從(cóng)一(yī)開(kāi)始純粹營銷性質為(wèi)出發點，到(dào)如今趨于戰略化，房企正逐步深入衆籌領域。綠地、萬達、萬科、遠(yuǎn)洋等大牌房企，相(xiàng)繼公布衆籌戰略。萬達亦稱，以衆籌為(wèi)切入口，從(cóng)重資産模式向輕資産模式轉型。
    據不完全統計，在中國(guó)50強房企中，已有接近50%的企業(yè)，通(tōng)過各種方式“擁抱”了互聯網金融，涉及資金逾200億元。另據世界銀(yín)行的預測，到(dào)2025年(nián)，中國(guó)的衆籌投資有望達到(dào)460-500億美元。其中，70%-80%的融資額将是股權衆籌融資。
    衆籌是把雙刃劍
    對房企而言，衆籌的優勢不言而喻：1、營銷蓄客。房企發起衆籌在起初還(hái)是以純粹的營銷性質為(wèi)出發點，噱頭的屬性更強，達到(dào)蓄客目的。經過一(yī)年(nián)多(duō)發展，一(yī)些房企已将衆籌模式趨向戰略化，通(tōng)過衆籌縮短金錢(qián)鏈條，購房者也得到(dào)實惠。2、開(kāi)拓融資渠道。房企通(tōng)過衆籌，減少對傳統信貸渠道的依賴程度，分散企業(yè)資金壓力和企業(yè)風險，為(wèi)融資開(kāi)發提供另一(yī)種可能(néng)。尤其對銀(yín)行貸款日益困難的中小(xiǎo)房企而言，優勢更為(wèi)明顯，可以打破銀(yín)行的政策和資金壁壘，用較低(dī)成本獲取資金。
    而對消費(fèi)者而言，衆籌亦具有較大的吸引力。客戶群往往将衆籌與目前遍地開(kāi)花卻也亂象叢生(shēng)的P2P網貸相(xiàng)比，結果很多(duō)客群紛紛衆籌。對消費(fèi)者而言，房地産衆籌的魔力體現在以下(xià)方面：1、降低(dī)房價。馮侖曾分析，衆籌可能(néng)在一(yī)個(gè)月(yuè)内完成資金籌措，較傳統融資方式不僅節省時間，而且還(hái)能(néng)節約10%的融資成本，加上(shàng)其他費(fèi)用，最終客戶能(néng)感受到(dào)實惠20%-30%。2、“讓客戶成為(wèi)我們的房東”。房地産衆籌作為(wèi)普惠金融，對普通(tōng)消費(fèi)者而言，有可能(néng)雖是 “屌絲”，但不影響成為(wèi)多(duō)個(gè)大型地産項目的股東，從(cóng)而分享地産開(kāi)發的利潤。
    不過，房地産衆籌看(kàn)似玩得紅(hóng)火，也需謹慎對待。事(shì)實上(shàng)，衆籌目前還(hái)存在諸多(duō)問題和潛在風險。
   “讓利論”吸引的大部分都是剛需族，但真正能(néng)衆籌的反而是那些“錢(qián)多(duō)任性”、對房屋有定制需求，類似别墅這樣的小(xiǎo)衆市(shì)場的高(gāo)端定制消費(fèi)。衆籌參與者，多(duō)數還(hái)是投資客。從(cóng)這個(gè)意義上(shàng)來講，房地産衆籌項目，雖然按照(zhào)預期可降低(dī)房價的10%-20%，但投資傾向占主要，轉手再買，對真實購房人而言，房價未必就(jiù)真降了。
    首先，衆籌成為(wèi)産品的另外一(yī)個(gè)宣傳陣地，使品牌效應得以擴張，但與正常營銷的推廣費(fèi)或媒體傳播打造的品牌效果，差異性不是很大。其次，衆籌雖然可以融資，但目前的融資成本并不低(dī)，對企業(yè)而言，壓力也很大。再次，衆籌确實能(néng)定向圈住一(yī)批客戶，但圈住的客戶真正有效的轉化率現在還(hái)不能(néng)完全确定，有可能(néng)轉化不過來，或轉化率未必很高(gāo)，對銷售并沒有明顯促進作用。因為(wèi)有可能(néng)他們一(yī)開(kāi)始就(jiù)沖著(zhe)理财産品而來。最後，理财産品的後續推廣、客戶群的可持續性也有待考量。
    另外，值得注意的是，2015年(nián)二季度以來，國(guó)家發改委陸續出台企業(yè)債“松綁”政策，甚至降低(dī)企業(yè)債發行門(mén)檻。
    發改委推出的企業(yè)發債，某種程度上(shàng)，可能(néng)會(huì)抑或或遏制互聯網金融的發展，包括對衆籌的抑制，因為(wèi)企業(yè)債成本非常低(dī)，比銀(yín)行貸款便宜，更比理财産品便宜。因此，新城(chéng)控股就(jiù)減緩了衆籌方面的動作安排，未來可能(néng)會(huì)往發債方面推進。
    事(shì)實上(shàng)，由于發展時間較短，很多(duō)企業(yè)摸著(zhe)石頭過河。房産衆籌目前仍遊走在法律監管的空白(bái)處，對參與者來說具有一(yī)定的法律風險，也存在衆籌失敗的風險。歐陽捷認為(wèi)，很多(duō)企業(yè)發1億衆籌，但1億對企業(yè)而言并不多(duō)，沒法斷定是成功還(hái)是失敗。如果一(yī)連發10億，可以斷定為(wèi)成功。但現在衆籌所發資金還(hái)未超過2億，一(yī)切都在嘗試中。但如果企業(yè)感覺衆籌真的好，可以連發3期，但目前還(hái)沒有連發3期的情況，這說明總體來說，衆籌對房企融資、品牌效應的提升作用還(hái)有限，并非如風口的豬，一(yī)下(xià)可以吹起來。
房地産衆籌未來路(lù)途坎坷
    即便面臨種種挑戰，衆籌從(cóng)業(yè)者依然對未來充滿信心，在采訪中，不少專家認為(wèi)，新生(shēng)事(shì)物(wù)必然會(huì)經曆一(yī)個(gè)發展壯大成熟的過程，如今衆籌所面臨的情況，與當初P2P借貸平台推出時一(yī)樣。不管如何，沒有被開(kāi)發的市(shì)場，就(jiù)等同于大量的機(jī)會(huì)。
就(jiù)在不久前，平安好房不僅與萬科、綠地、萬通(tōng)等數十家房企共同發起并成立中國(guó)房地産衆籌聯盟，還(hái)與碧桂園聯合發布國(guó)内首個(gè)衆籌建房項目。平安好房力圖用行動将此前遊走于集資灰色領域的“衆籌”概念“扶正”。開(kāi)發商以“一(yī)平方米”作為(wèi)衆籌單位，投資者則以“微開(kāi)發商”的身份購買任意份額，參與融資，達到(dào)最低(dī)資金目标後，房地産商将用該筆資金進行樓盤建設。
據此前相(xiàng)關媒體報(bào)道，主管部門(mén)近期會(huì)就(jiù)互聯網非公開(kāi)股權融資業(yè)務出台相(xiàng)關管理辦法，然後再就(jiù)股權衆籌業(yè)務出台相(xiàng)關管理辦法，這兩項業(yè)務實行分開(kāi)管理。政策落地後，再由相(xiàng)關平台對其所從(cóng)事(shì)的股權衆籌業(yè)務申請牌照(zhào)。其中，對于股權衆籌業(yè)務，出于風險把控考量，将設定其單個(gè)項目融資額上(shàng)限為(wèi)300萬元。
   “在這個(gè)過程中，還(hái)有很多(duō)變化，很多(duō)難點。我們隻是解決了流程怎麽做的問題，我們成立衆籌基金作為(wèi)領頭，但從(cóng)領頭到(dào)産權怎麽轉，這個(gè)過程怎麽做，我們還(hái)在探讨。“莊諾說。
    那麽，房地産衆籌究竟會(huì)走向何方?衆籌能(néng)否影響房地産産業(yè)的生(shēng)态鏈?
    住建部政策研究中心主任秦虹此前在一(yī)場論壇上(shàng)表示，互聯網金融目前資金總額還(hái)非常小(xiǎo)，都處于探索、起步階段，而且商業(yè)模式并不确定，未來究竟何種商業(yè)模式能(néng)持續發展，或者真正适合中國(guó)特色，現在還(hái)不确定。
    因此，從(cóng)這個(gè)意義上(shàng)來講，在中國(guó)形成真正房地産衆籌企業(yè)鏈還(hái)為(wèi)時尚早，現在地産衆籌仍然不失其房産預售的本質，其未來發展有可能(néng)會(huì)出現變形。其中，資金安全尤其考驗地産商。在缺少相(xiàng)關監管的情況下(xià)，地産商如何運用好這筆資金，除了誠信，還(hái)需要相(xiàng)應的監管機(jī)制介入。
    相(xiàng)比而言，銀(yín)行貸款等傳統金融模式擁有較為(wèi)完善的借貸者評估系統，而目前房地産衆籌項目并不具備如傳統金融機(jī)構一(yī)般完整的風險控制機(jī)制。而這也是為(wèi)什麽傳統金融理财模式依然受寵的原因。