限購令的行政調控手段出台以來，北(běi)京出現了小(xiǎo)幅供應高(gāo)峰，但影響樓市(shì)之根本的供求失衡并沒有得到(dào)緩解。

廣發證券選取“十月(yuè)上(shàng)旬出台限購令的十大城(chéng)市(shì)”調查顯示，出台限購令前後，成交量下(xià)滑城(chéng)市(shì)占8成，整體跌幅19%，其中下(xià)滑幅度超過40%以上(shàng)的城(chéng)市(shì)占比達4成。反觀“未出台限購令13大城(chéng)市(shì)”，整體成交量僅小(xiǎo)幅下(xià)滑3%，且下(xià)滑城(chéng)市(shì)占比為(wèi)46%。這說明，限購政策的負面效應已逐步顯現。

需求被限 供應未放(fàng)大

據上(shàng)海中原報(bào)告顯示，10月(yuè)份，雖然成交有所下(xià)降，但供應的下(xià)降更加突出，從(cóng)而導緻滬、穗、深、渝四市(shì)本月(yuè)供求比不足0.6；杭州因成交銳減幅度遠(yuǎn)大于供應減少，本月(yuè)供求比亦失衡，高(gāo)達2.7。

中原地産分析師(shī)劉淵表示，供應下(xià)跌主要是受調控影響，開(kāi)發商推盤意願大幅下(xià)降。雖然11月(yuè)上(shàng)半月(yuè)有高(gāo)達14個(gè)項目取得預售，但大部分項目為(wèi)擔憂12月(yuè)預售資金監管的中小(xiǎo)項目，合計供應房源僅為(wèi)2272套，不足11月(yuè)上(shàng)半月(yuè)成交的3成。但劉淵表示，這依舊(jiù)沒有緩解供求缺口。

據亞豪機(jī)構數據顯示，11月(yuè)1日-15日，北(běi)京市(shì)共有15個(gè)項目開(kāi)盤，僅上(shàng)周就(jiù)有8個(gè)項目開(kāi)盤，開(kāi)盤數量超過傳統旺季“金九銀(yín)十”同期開(kāi)盤數量的總和，開(kāi)發商推盤意願明顯增強。但記者從(cóng)北(běi)京房地産交易管理網上(shàng)發現，北(běi)京住宅期房目前可供應量僅為(wèi)64380套。

“雖然受預售監管影響，北(běi)京開(kāi)盤量大幅增加，但供應項目都很小(xiǎo)。供求比仍然很嚴峻。”亞豪機(jī)構市(shì)場總監郭毅表示，由于北(běi)京對3萬元以上(shàng)的樓盤限制開(kāi)盤，整體供應量仍然不見(jiàn)增長(cháng)。

協成機(jī)構預測顯示，萬科紅(hóng)、金融街金色漫香郡、城(chéng)建築華年(nián)、招商嘉銘·珑原、中糧·祥雲國(guó)際生(shēng)活區和中建·玲珑山等30餘個(gè)項目還(hái)将陸續入市(shì)，新增供應面積量或将進一(yī)步增加。但也應看(kàn)到(dào)，受3萬元/平米以上(shàng)預售項目暫停發證的影響，中高(gāo)端樓盤供應量将進一(yī)步萎縮，市(shì)場将主要以中端樓盤供應為(wèi)主。

截止到(dào)11月(yuè)份，北(běi)京新房市(shì)場今年(nián)共有246個(gè)項目開(kāi)盤，新增供應套數僅為(wèi)79299套，新增供應面積871.17萬平方米。“北(běi)京的新盤供應越來越少，即便是受預售款監管影響，該推盤的推盤，但總體推盤量也不會(huì)很大。最大的市(shì)場在二手房。”路(lù)勁地産北(běi)京公司副總經理溫立偉稱。

但另一(yī)北(běi)京二手中介資深人士向記者表示，二手房源真正供應也不多(duō)。“處于成交均價價位的房源大概隻有5%—10%，比成交均價高(gāo)1000—2000元/平方米的房源大約占了50%，有40%的房源，挂牌價格偏高(gāo)，明顯屬于無效房源。”

調控任務越顯艱巨

正如溫家寶總理在澳門(mén)視察時所指出的，内地房價要真正調下(xià)來不容易，調控環境也愈加複雜(zá)。

國(guó)家統計局的數據顯示，10月(yuè)份全國(guó)房地産投資繼續保持強勁增長(cháng)勢頭，但開(kāi)發企業(yè)的國(guó)内貸款已經出現0.9%的負增長(cháng)，個(gè)人按揭貸款更是出現高(gāo)達4.4%的負增長(cháng)。而業(yè)内人士普遍預計，這種負增長(cháng)的趨勢今後幾個(gè)月(yuè)将會(huì)繼續。

調控的方式，已經逐漸由行政調控轉變為(wèi)金融調控。

“10月(yuè)下(xià)旬以來，房地産市(shì)場感受到(dào)的最明顯的政策信号是，信貸在全面收緊。”21世紀不動産集團市(shì)場總監林蕾說，房地産貸款，無論是個(gè)人住房貸款，還(hái)是開(kāi)發貸款，都在緊縮。“一(yī)旦再進入加息周期，那就(jiù)會(huì)與信貸政策一(yī)起，産生(shēng)房地産調控的‘政策疊加效應’。”

但短期來看(kàn)，調控效果仍有待檢驗。

據北(běi)京市(shì)交易管理網的數據，11月(yuè)上(shàng)半月(yuè)，全市(shì)共成交新房9801套，環比上(shàng)漲51.3%；其中新房住宅共成交6259套，環比上(shàng)漲55.3%，超過了“金九銀(yín)十”，這兩個(gè)數字也雙雙創下(xià)新政之後，各月(yuè)同期成交量新高(gāo)。二手房市(shì)場也勢頭強勁。過去半個(gè)月(yuè)，全市(shì)共成交二手房8310套，環比上(shàng)漲39.9%；其中二手房住宅7485套，環漲34.5%，成交量已與9月(yuè)份基本持平。北(běi)京并未出現意料中的成交量大跌現象。

打折促銷已經成為(wèi)業(yè)内對沖調控的一(yī)種普遍做法。協成機(jī)構調研數據顯示，截至11月(yuè)16日，北(běi)京樓市(shì)共有93個(gè)在售商品住宅項目采取打折促銷。但打折不足以對居高(gāo)不下(xià)的房價産生(shēng)實質性的沖擊，距離政府調控預期較遠(yuǎn)。從(cóng)目前情況來看(kàn)，真正有魄力“以價換量”的開(kāi)發商并不多(duō)見(jiàn)，即使有，降幅也不明顯。二次調控以來單個(gè)樓盤最大的降幅約為(wèi)20%。

“真正的市(shì)場變化還(hái)得看(kàn)明年(nián)，目前各家的銷售量基本完成差不多(duō)。”溫立偉表示。

數據顯示，截至10月(yuè)，國(guó)内10家标杆房企中有8家已完成全年(nián)銷售任務8成以上(shàng)，其中萬科、保利、龍湖(hú)等已提前完成全年(nián)銷售任務。上(shàng)海中原分析師(shī)劉淵表示，開(kāi)發商的資金的确受到(dào)擠壓，但開(kāi)發商資金狀況仍然要好過2008年(nián)。 

在這種背景下(xià)，部分開(kāi)發商開(kāi)始選擇轉向商業(yè)地産。業(yè)态為(wèi)商業(yè)會(huì)所、酒店及酒店式公寓為(wèi)主的天津泰安道一(yī)号院近期來京招商。天房集團負責運營該項目的天泰置業(yè)常務副總經理雷雨表示，今年(nián)年(nián)底首先推出商業(yè)地産部分，住宅部分可能(néng)于明年(nián)推出。

香港開(kāi)發商高(gāo)銀(yín)地産将推出的200萬平方米的“新京津·高(gāo)銀(yín)天下(xià)”項目，除了高(gāo)端住宅區外，還(hái)包括國(guó)際商務中心區、國(guó)際馬球會(huì)、豪華酒店、高(gāo)端購物(wù)及娛樂與消閑設施等。該開(kāi)發商近期首先推出不受市(shì)場影響的馬球會(huì)，為(wèi)明年(nián)的住宅市(shì)場造勢。

廣發證券數據顯示，上(shàng)周56％的城(chéng)市(shì)環比上(shàng)漲。複雜(zá)的調控形勢，更加考驗決策層的智慧。